Le tabelle millesimali rivestono un ruolo fondamentale nel contesto condominiale: attraverso esse è infatti possibile definire la suddivisone delle responsabilità decisionali e finanziarie tra i condòmini.
In un condominio esistono, di fatto, due tipologie di proprietà:
- La proprietà esclusiva, ossia quella che il singolo esercita sul proprio appartamento;
- La proprietà comune, cioè quella di tutti gli abitanti del condominio nel loro
Ogni singola unità immobiliare deve partecipare obbligatoriamente alle spese per la conservazione dei beni comuni, come stabilito dall’articolo 1118 del Codice civile (per beni comuni, come stabilito dall’art. 1117 del Codice civile, si intendono tutte quelle parti e servizi comuni a tutti i condòmini, quali ad esempio, gli ascensori, le scale, i cortili, i portici e altri ancora). I millesimi stabiliscono l’entità del contributo di ciascun condomino nella ripartizione delle spese, costituiscono l’unità di misura della singola proprietà condominiale e rappresentano il rapporto numerico fra il valore di ciascuna unità immobiliare e il valore dell’intero edificio, convenzionalmente valutato come 1.000 (ecco perché “millesimi”).
Le normative di riferimento:
- Articolo 1118 comma 1 del Codice civile: «Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, […] è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli […]»;
- Articolo 68 disp. att. Codice civile, comma 1: «[…] il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di ».
- Articolo 69 disp. Att. Codice civile, comma 1: «I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 […]».
Tuttavia, non esistendo una norma specifica sui parametri da utilizzare per le tabelle millesimali, generalmente ci si basa su due circolari ministeriali, ovvero la Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici 12480/1966 e la Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n.2945/1993.
Tipologie di tabelle millesimali:
Ci sono diverse tabelle millesimali in base alla conformazione del singolo complesso condominiale.
- Tabella A: è la tabella fondamentale del condominio, da cui derivano le altre. Indica il rapporto tra valore delle singole unità e quello dell’intero edificio, e viene utilizzata per la ripartizione delle spese necessarie al godimento delle parti comuni, per il calcolo delle maggioranze richieste dalla legge per la validità delle assemblee e per l’approvazione delle delibere;
- Tabella B: usata per ripartire le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale;
- Tabella C: riguarda le spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria) dell’ascensore;
- Tabella D: riporta i millesimi necessari per la suddivisione delle spese di portierato;
- Tabella E: utilizzata per la divisione delle spese di pulizia e illuminazione dell’androne;
- Tabella F: riguarda la ripartizione delle spese per il tetto e lastrici solari;
- Tabella G: riporta i millesimi destinati alle spese per gli impianti fognari.
Come si calcolano i millesimi di un appartamento?
Fermo restando che la ripartizione delle spese è stabilito dall’articolo 1123 del Codice civile, il calcolo delle tabelle millesimali necessita di una valutazione delle superfici reali delle unità abitative per poi confrontarle con la superficie totale dell’edificio.
Gli step di questa operazione sono:
- Il primo elemento da considerare è la superficie di ogni singola unità Nel calcolo della superficie si tiene conto anche dei balconi, per le terrazze e lastrici solari di uso esclusivo, la cui superficie è calcolata con un coefficiente di riduzione.
- La legge indica, inoltre, i parametri da non considerare ai fini del calcolo dei millesimi;
- Si applicano, infine, i coefficienti di riduzione, riferiti alla superfice dei singoli ambienti e ne definiscono l’entità, trasformandola da superficie reale in superfice virtuale.
Tra i coefficienti troviamo:
- Il coefficiente di destinazione del vano dell’appartamento in funzione della sua utilità, utilizzato per indicare la principale destinazione d’uso di uno spazio all’interno di un’unità immobiliare;
- Il coefficiente di orientamento, utilizzato per valutare la posizione geografica di un’unità abitativa rispetto ai punti cardinali;
- Il coefficiente di luminosità, usato per valutare la quantità di luce influenzata dalle finestre nell’ambiente;
- Il coefficiente di altezza, utilizzato per caratterizzare specificamente gli spazi verticali di un’unità immobiliare;
- Il coefficiente di piano, per valutare la posizione verticale di un appartamento, considerando aspetti positivi o negativi derivanti dall’essere situati ad un piano più alto o più basso;
- Il coefficiente di prospetto, utilizzati per considerare le caratteristiche specifiche di un alloggio, favorendo o penalizzando l’apertura su una facciata piuttosto che un’altra dell’edificio.
Chi rilascia le tabelle millesimali?
Le tabelle millesimali vengono generalmente redatte da un professionista qualificato, come un geometra, un architetto o un ingegnere: la sua nomina viene effettuata in sede di assemblea di condominio. Una volta approvate,
Distinzione delle tabelle millesimali in base alla loro formazione:
A seconda della loro origine, le tabelle millesimali possono essere contrattuali, assembleari e giudiziali:
- Tabelle contrattuali: le tabelle millesimali sono definite “contrattuali” nei limiti in cui derogano ai parametri stabiliti dalla legge per l’individuazione dei criteri di riparto delle spese comuni;
- Tabelle assembleari: vengono approvate collegialmente dai condomini in sede di assemblea condominiale;
- Tabelle giudiziali: forma alla quale si ricorre in caso di disaccordo tra Nell’ipotesi in cui in un edificio manchino le tabelle e in sede di assemblea non si raggiunga la maggioranza necessaria, la legge permette al singolo condomino di adire l’autorità giudiziaria. Il ricorso all’autorità giudiziaria può avvenire sia nei condomìni in cui il numero dei partecipanti sia superiore a dieci sia in quelli composti da un numero inferiore di condomini.
In quanto di uguale valore, sia per le tabelle giudiziali che per le contrattuali una modifica può avvenire sia con il consenso di tutti i condomini o con ricorso all’autorità giudiziaria per i motivi di cui all’art. 69 disp. att. c.c.
Quanto costa fare le tabelle millesimali?
Il costo per la realizzazione delle tabelle non è fisso, in quanto può variare in base a diversi fattori, quali ad esempio la struttura condominiale, il numero di unità disponibili, la disponibilità dei dati e le tariffe professionali. In generale, la spesa complessiva oscilla dai 100 ai 300 euro per unità immobiliare.
