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Superbonus 110%, spetta per la demolizione e ricostruzione con ampliamento?

 

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L’Agenzia delle Entrate spiega come ottenere la detrazione fiscale, come calcolare il tetto di spesa e quali regole seguire per il cambio di destinazione d’uso

29/03/2021 – Gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico possono ottenere il Superbonus 110% a determinate condizioni. Sono le conclusioni cui si arriva esaminando la risposta 210/2021 dell’Agenzia delle Entrate.

L’Agenzia spiega anche come si determina il tetto di spesa su cui calcolare la detrazione fiscale e cosa accade quando gli immobili, prima dei lavori, sono classificati come collabenti o in altre categorie catastali, diverse da quella residenziale.

Demolizione e ricostruzione con ampliamento, il caso

Un contribuente si è rivolto all’Agenzia delle Entrate perché voleva realizzare dei lavori di demolizione di tre immobili (uno classificato come collabente e censito in categoria F/2, un deposito e una stalla) e ricostruzione di due unità immobiliari residenziali.

La ricostruzione sarebbe avvenuta su una differente area di sedime e con un ampliamento del 35%, beneficiando del premio volumetrico riconosciuto dal Piano Casa regionale.

Gli immobili sarebbero stati ricostruiti con un miglioramento antisismico di almeno due classi di rischio. L’intervento prevedeva inoltre l’installazione di impianti fotovoltaici e di accumulo su ognuno dei due edifici e di colonnine elettriche.

Il contribuente ha quindi chiesto se potesse accedere al Superbonus 110% per i lavori antisismici (trainanti) e per l’installazione degli impianti fotovoltaivi (trainato).

La risposta dell’Agenzia delle Entrate affronta tre argomenti:
1. la possibilità di ottenere il Superbonus sugli immobili collabenti;
2. la possibilità di ottenere il Superbonus sulla parte ampliata;
3. il metodo di calcolo del tetto di spesa ammesso alle detrazioni.

1. Superbonus 110% per gli edifici collabenti

L’Agenzia delle Entrate ha spiegato che gli edifici collabenti possono ottenere il Superbonus in quanto, anche se sono totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente. Al termine dei lavori, tali edifici devono rientrare in una delle categorie catastali ammesse al beneficio, quindi essere classificati come immobili residenziali (ad eccezione delle categorie A/1, A/8, A/9).

La risposta dell’Agenzia in questo caso è pacifica perché il contribuente intende realizzare un intervento antisismico. Ricordiamo infatti che, come spiegato dalla stessa Agenzia con un’altra risposta, gli edifici collabenti possono sempre ottenere il Sismabonus 110%, ma per ottenere l’Ecobonus 110% bisogna verificare che l’edificio sia dotato di un impianto di riscaldamento.

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2. Superbonus 110% per ricostruzione con ampliamento

L’Agenzia delle Entrate ha spiegato che si può ottenere il Superbonus per gli interventi realizzati attraverso lavori di demolizione e ricostruzione inquadrabili come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 3, comma 1 lettera d) del Testo Unico dell’edilizia (Dpr 380/2001). Gli interventi di ristrutturazione edilizia comprendono i lavori di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planovolumetriche e tipologiche. Il testo Unico consente inoltre, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente e dagli strumenti urbanistici comunali, gli incrementi di volumetria anche per promuovere la rigenerazione urbana.

L’Agenzia ha aggiunto che è necessario rispettare due condizioni: nel provvedimento che assente i lavori deve risultare che si tratta di un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente, e non di nuova costruzione, e deve emergere il cambio di destinazione d’uso in residenziale.

Anche in questo caso bisogna ricordare che, in presenza di un ampliamento volumetrico, si può ottenere il Sismabonus 110% anche sulla parte ampliata, mentre l’Ecobonus 110% è riconosciuto solo sulla volumetria originaria.

3. Superbonus 110%, calcolo dei tetti di spesa e delle detrazioni

L’Agenzia ha ribadito che, per il calcolo dei tetti di spesa e delle detrazioni, bisogna fare riferimento alla situazione esistente prima dell’intervento. In questo caso, i tetti di spesa vanno quindi calcolati su tre unità immobiliari.

Per gli interventi antisismici, spiega quindi l’Agenzia, il tetto di spesa è pari a 288mila euro (96mila euro per 3).

Per l’installazione degli impianti fotovoltaici, il tetto di spesa è pari a 144mila euro (48mila euro per 3) e bisogna inoltre rispettare il limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico.

Per l’istallazione dei sistemi di accumulo, il tetto di spesa è pari a 144mila euro (48mila euro per 3) ed è necessario rispettare il limite di spesa di 1000 euro per ogni kWh di capacità di accumulo del sistema.

Non è invece riconosciuta alcuna detrazione all’installazione delle colonnine di ricarica dal momento che questo intervento può essere agevolato col Superbonus solo se eseguito congiuntamente a lavori trainanti di efficientamento energetico.

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