Sopraelevazione condominio: serve il consenso assembleare?

Se non sussistono le condizioni statiche per la sopraelevazione del condominio, il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare potrà innalzare l’edificio solo con il consenso unanime di tutti gli altri condòmini alle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie all’edificio.

Le condizioni statiche rappresentano dunque un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione.

Sopraelevazione condominiale: quando ci si può opporre?

Gli altri condòmini possono opporsi alla sopraelevazione se pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Per decoro architettonico del condominio deve intendersi l’estetica del fabbricato così come risultante dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia e una specifica identità.

In altre parole, il decoro architettonico del condominio è costituito da tutti i tratti distintivi esterni dell’edificio, cioè dalle linee architettoniche e dalle strutture ornamentali idonee a conferire al fabbricato una propria identità.

Per quanto riguarda la diminuzione di aria e luce, l’opposizione alla sopraelevazione è giustificata anche se detta riduzione riguarda solo un appartamento o una porzione condominiale del fabbricato.

Sopraelevazione: serve il consenso dell’assemblea?

A meno che non ricorra il limite delle condizioni statiche dell’edificio, i lavori di sopraelevazione dell’ultimo piano del condominio possono essere realizzati senza il permesso degli altri condòmini.

Per la sopraelevazione non serve l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, a patto che l’opera non alteri la funzione di copertura dello stabile e non metta a rischio il fabbricato sotto il profilo statico. In generale, l’intervento sul tetto deve ritenersi consentito se non altera la funzione di copertura dell’edificio. Ne consegue che il Comune non può bloccare il cantiere perché manca l’approvazione dell’assemblea di condominio al progetto previsto dalla Scia [3].

Secondo i giudici, peraltro, ciascun condomino può realizzare sulle parti comuni dello stabile un’opera strettamente pertinenziale alla proprietà esclusiva, a condizione di non stravolgere l’assetto delle prime e di non limitare l’uso comune o stravolgere l’assetto funzionale dei beni condominiali.

Ad esempio, è lecita la trasformazione di una parte del tetto in terrazza a proprio uso esclusivo, senza modifiche significative alla consistenza del bene comune.

In questi casi, si configura soltanto un uso più intenso della cosa comune, che non richiede l’assenso degli altri condomini, laddove i lavori non comportino un’alterazione significativa dal punto di vista costruttivo, morfologico o funzionale.

Assemblea: quando serve il consenso per la sopraelevazione?

Il consenso dell’assemblea occorre solo se la sopraelevazione non è ammessa per le condizioni statiche dell’edificio: in questa ipotesi, come detto, per la sopraelevazione serve il consenso unanime dell’assemblea per le opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie all’edificio

In tutti gli altri casi, per sopraelevare non occorre il consenso assembleare; l’assemblea può però validamente opporsi, ma solo se la sopraelevazione lede l’aspetto architettonico dell’edificio oppure diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Destinazione della cosa comune: cos’è?

Secondo la giurisprudenza richiamata, il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale può legittimamente modificare una porzione del sovrastante tetto di copertura, trasformandola in terrazza a proprio uso esclusivo, a condizione che l’intervento non comporti modifiche significative della consistenza del bene comune e, mediante opere adeguate, venga salvaguardata la funzione di copertura e protezione svolta in precedenza dal tetto preesistente.

In pratica, la modifica è lecita quando è salvaguardata la destinazione della cosa comune. Per destinazione della cosa deve intendersi la funzione del bene, la quale può essere preservata anche modificandone la consistenza materiale.

Pertanto, la soppressione di una piccola parte del tetto, se ne viene salvaguardata la funzione di copertura e si realizza al contempo un uso più intenso da parte del condomino, non può essere intesa come alterazione della destinazione.

In altri termini, un intervento sul tetto di copertura non è da considerarsi in radice precluso al singolo proprietario dell’ultimo piano dall’inclusione della struttura nel novero delle parti comuni dell’edificio.