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Parcheggio bici in condominio: quale maggioranza?

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La rastrelliera per le bici in condominio: a chi spetta decidere se installarla o meno sul marciapiede di proprietà comune?

Nel tuo condominio alcuni degli inquilini posseggono una bicicletta che, specie nella stagione estiva, sono soliti lasciare nell’androne per poterla utilizzare durante la giornata. L’amministratore ha fatto più volte presente che questo comportamento non è consentito, sicché li ha invitati a lasciare i veicoli all’esterno. Qualcuno allora ha proposto l’installazione di una rastrelliera: un oggetto in metallo tra le cui sbarre, tutte in posizione parallela tra loro, si possano ancorare le ruote davanti delle bici e assicurarle così con catena e lucchetto. 

C’è però chi si oppone a questa decisione: questo strumento finirebbe per occupare gran parte del marciapiedi, impedendo agli altri condomini un passaggio agevole. Chi ha ragione in questa vicenda? Per installare una rastrelliera destinata al parcheggio delle bici in condominio quale maggioranza ci vuole? 

La questione non conosce molti precedenti. Ci risulta, sul punto, la decisione del tribunale di Savona [1] che ha sancito una soluzione salomonica per non lasciare scontento nessuno ed evitare polemiche all’interno dell’assemblea. 

Parcheggio bici in condominio: modifica o innovazione?

La questione si gioca su un piano terminologico: il parcheggio delle bici deve considerarsi al pari di una comune modifica delle parti comuni oppure una vera e propria innovazione (ossia una nuova opera) all’interno del condominio? La distinzione tra l’una e l’altra, infatti, implica differenti maggioranze in condominio. 

Quando si parla di «modifiche» si intendono quegli interventi eseguiti sulle parti comuni, pienamente leciti a condizione che, ai sensi dell’articolo 1102 del codice civile:

  • non alterino la destinazione dell’area su cui la modifica viene compiuta;
  • non venga compromesso il diritto al pari uso degli altri inquilini che devono poter continuare a usare l’area anche per i loro stessi interessi.

Se questi paletti vengono rispettati, l’uso particolare ed eventualmente più intenso del bene è lecito e le relative opere possono essere eseguite dal singolo condomino anche senza la specifica autorizzazione dell’assemblea.

Quando invece si parla di «innovazioni» sulle parti comuni dell’edificio, si intendono quelle opere che comportano aggiunte materiali o mutamenti della destinazione originaria del bene comune, finalizzati al miglioramento o all’uso più comodo o al maggiore rendimento delle cose comuni.

La distinzione tra modifiche e innovazioni rileva soprattutto ai fini della maggioranza richiesta per la delibera assembleare. 

L’innovazione richiede, infatti, ai sensi dell’articolo 1120 del Codice civile, una maggioranza pari ai due terzi dei millesimi e la maggioranza dei voti di quanti intervenuti in assemblea. 

Al contrario, le modifiche possono essere attuate da tutti i condomini autonomamente, nel rispetto dei due paletti sopra evidenziati (non alterazione della destinazione dell’area; consentire gli altri condomini il pari uso).

La Cassazione [2] ha già avuto modo di specificare quale sia la differenza tra modifiche e innovazioni in condominio. Riportiamo le stesse parole della Corte: «La distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all’entità e qualità dell’incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto» .

Ed ancora è stato detto che [3] «in tema di condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico-giuridico, vietata ai sensi dell’art. 1120 c.c., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto».

Parcheggio in condominio: quale maggioranza?

Secondo i giudici liguri l’installazione, su una porzione di marciapiede condominiale, di una o più rastrelliere per il posteggio di biciclette, che non ostacolano il transito pedonale dei condomini, rientra nei poteri dell’amministratore. Il capo condominio, quindi, è libero di prendere autonomamente la decisione senza dover prima consultare l’assemblea. Non si tratta, del resto, di una innovazione.

Secondo il tribunale di Savona, dunque, se le rastrelliere destinate al parcheggio delle bici in condomino occupano solo una parte del marciapiede condominiale senza ostacolare il transito pedonale, non possono essere considerate una molestia nel possesso degli altri proprietari e non possono neanche essere qualificate come innovazioni, ma una semplice modifica per un uso più comodo e più intenso dell’area da parte di alcuni condomini, senza alcun pregiudizio.

[1] Trib. Savona sent. del 17.04.2013.

[2] Cass. sent. n. 11936/1999.

[3] Cass. sent. n. 15460/2002

link all’art.

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