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Nudo proprietario ed usufruttuario, chi paga le spese condominiali?

 

condominio

Ripartizione spese condominiali per l’appartamento in usufrutto: le spese di manutenzione ordinaria sono a carico dell’usufruttuario mentre quelle straordinarie del nudo proprietario. 

Quando un immobile viene concesso in usufrutto, la proprietà si sdoppia: da un lato c’è il nudo proprietario, colui cioè che, formalmente, è titolare del bene, ma con poteri estremamente limitati; dall’altro, c’è l’usufruttuario che, pur non essendo proprietario, ha comunque tutti i diritti di utilizzo e godimento del bene. 

Quando si tratta di un immobile inserito in un edificio condominiale, sorge il seguente problema: tra nudo proprietario e usufruttuario, chi paga le spese condominiali?

La questione è facilmente risolvibile tenendo distinte le «spese condominiali ordinarie», quelle cioè mensili che riguardano la gestione quotidiana dei servizi, delle parti comuni e delle utenze, e le «spese condominiali straordinarie», che sono invece quelle di elevato importo, di solito connesse alla ristrutturazione e alle innovazioni.

Il problema su chi paga le spese condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario è strettamente connesso a un’altra questione: quella circa l’esercizio del voto in assemblea. Anche tale diritto di sdoppia: per gli affari di ordinaria amministrazione e godimento delle cose e dei servizi comuni, la competenza a partecipare in assemblea è dell’usufruttuario; per tutte le altre questioni (deliberazioni riguardanti innovazioni, ricostruzioni oppure opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio) il diritto è del nudo proprietario. Così dispone l’articolo 67 delle disposizioni di attuazione al Codice civile.

È lo stesso Codice civile a stabilire, in caso di usufrutto, chi paga le spese condominiali, se l’usufruttuario o il nudo proprietario. Si tratta degli articoli 1004 e 1005 del Codice civile. Vediamoli più nel dettaglio.

Spese condominiali a carico dell’usufruttuario

L’usufruttuario deve sostenere le spese condominiali relative alla custodia, all’amministrazione, al godimento e alla manutenzione ordinaria della cosa comune.

È quindi all’usufruttuario che l’amministratore di condominio deve rivolgersi per ottenere il pagamento di tali oneri, mentre il nudo proprietario non vi è tenuto, neppure in via sussidiaria o solidale [1]. In buona sostanza, se l’usufruttuario non dovesse pagare, il condominio non potrebbe rivalersi sul nudo proprietario, né può essere stabilita dall’assemblea una diversa modalità di imputazione degli oneri stessi in deroga alla legge. È quindi illegittima la pretesa del condominio di pagamento dal nudo proprietario per le spese di ordinaria amministrazione e di amministrazione non corrisposte dall’usufruttuario. 

Che succede se l’usufruttuario sostiene spese per conto del nudo proprietario?

Ai sensi dell’articolo 1006 del Codice civile, l’usufruttuario che abbia anticipato le spese di competenza del nudo proprietario può chiederne la restituzione solo alla fine dell’usufrutto (spese che, per gli immobili condominiali, vengono deliberate dall’assemblea condominiale e poi richieste dall’amministratore del condominio). Ciò implica che, prima di tale momento, l’usufruttuario è carente di azione verso il nudo proprietario del bene.

Spese condominiali a carico del nudo proprietario

Il nudo proprietario deve provvedere alle spese relative a riparazioni straordinarie, manutenzione e innovazioni. Le riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, dei solai, delle scale, degli argini, degli acquedotti, dei muri di sostegno o di cinta. 

Ad esempio, qualora un’unità immobiliare facente parte di un condominio sia oggetto di diritto di usufrutto, all’assemblea che intenda deliberare l’approvazione del preventivo di spesa per il rifacimento della facciata condominiale deve essere convocato il nudo proprietario, trattandosi di opere di manutenzione straordinaria che competono a quest’ultimo. 

Anche in questo caso, l’amministratore deve rivolgersi per i pagamenti solo al nudo proprietario non potendo, in caso di inadempimento, chiedere la stessa somma all’usufruttuario, il quale non rischierà pertanto alcuna azione esecutiva. È quindi illegittima la pretesa del condominio di pagamento dall’usufruttuario per le spese per riparazioni straordinarie non corrisposte dal nudo proprietario. 

Cosa deve fare il condominio quando c’è un usufrutto

La Cassazione ricorda [2] che la delibera con cui il condominio approva il bilancio preventivo o il rendiconto finale per le spese, ordinarie e straordinarie, deve – a pena di invalidità – distinguere analiticamente le spese occorrenti per l’uso (che gravano sull’usufruttuario) da quelle occorrenti per la conservazione delle parti comuni (che gravano invece sul nudo proprietario). In tal modo, è altresì possibile, se tra i partecipanti vi sono usufruttuari, ripartire tra i medesimi e i nudi proprietari dette spese in base alla natura delle stesse secondo i criteri stabiliti dalla legge e di cui abbiamo parlato sopra. 

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