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Infiltrazioni lastrico solare: chi deve risarcire?

 

 

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Chiunque è responsabile di un danno ingiusto è tenuto a pagarlo. Un principio tanto semplice quanto scontato, che è stato recepito anche dalla legge. Il problema è che non sempre è facile individuare il responsabile del danno; a volte, ve n’è più di uno e, in questi casi, occorre stabilire la misura della responsabilità di ognuno per determinare la quota di risarcimento da pagare. È ciò che accade in condominio con le infiltrazioni dal lastrico solare. Chi deve risarcire?

Cos’è il lastrico solare? Si tratta della superficie che copre l’edificio nella sua parte superiore. In altre parole, il lastrico solare è l’area piana che funge da copertura di un immobile, in genere di un condominio. In pratica, funge da tetto dell’edificio. A differenza di quest’ultimo, però, il lastrico è generalmente piano e, pertanto, la sua superficie è calpestabile, esattamente come quella di una terrazza.

In condominio, le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico possono essere un problema per via dell’individuazione del soggetto che deve pagare i danni all’inquilino del piano inferiore. Ciò perché, come vedremo di qui a un istante, il lastrico è sì una parte comune, ma il suo uso può essere anche attribuito in modo esclusivo solo a uno dei condòmini. Chi deve risarcire le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare? A questa domanda ha risposto una recente sentenza del tribunale di Roma.

Per comprendere chi deve risarcire i danni per le infiltrazioni dal lastrico solare bisogna necessariamente stabilire la sua proprietà. Cosa dice la legge? A chi appartiene il lastrico solare? Secondo il Codice civile [1], il lastrico solare rientra tra le parti comuni del condominio, a meno che il regolamento contrattuale non stabilisca il contrario.

In pratica, se nel regolamento inserito all’interno dell’atto d’acquisto non è indicato che il lastrico è di proprietà solamente di uno dei condòmini (in genere, del proprietario dell’ultimo piano), allora esso è un bene comune, appartenente a tutti.

Lastrico solare: come si dividono le spese?

Quando il lastrico solare è di proprietà comune, tutti i condòmini sono tenuti a partecipare alle spese di manutenzione, in proporzione ai millesimi posseduti secondo le tabelle.

Anche qualora il condominio non dovesse aver approvato le tabelle millesimali, in difetto di diverso accordo, si seguirebbe sempre il criterio secondo cui le spese delle parti comuni si dividono in proporzione alla proprietà di cui ciascuno è titolare.

Il criterio della proporzionalità si applica anche ai danni provocati dal lastrico solare; è appunto il caso delle infiltrazioni d’acqua che giungono sino all’appartamento immediatamente inferiore.

Uso esclusivo del lastrico solare: come funziona?

Secondo il Codice civile [2], quando l’uso del lastrico solare o di una parte di esso non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; la restante parte è posta a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Questa regola si applica anche se il lastrico solare è di proprietà esclusiva di un solo condomino. Secondo la giurisprudenza [3], il lastrico solare, anche quando appartiene a un solo condomino, è comunque parte della struttura che interessa l’intero edificio e, pertanto, l’assemblea ha il potere di deliberare per disporre interventi di manutenzione necessari.

Ciò significa che il lastrico solare, anche quando formalmente è di proprietà di un solo condomino perché così stabilisce il regolamento contrattuale, continua comunque a svolgere una funzione comune, che è quella di copertura dell’intero edificio.

Pertanto, delle sorti del lastrico solare non ci si può mai disinteressare completamente. Questo principio si evince anche da una recente sentenza del tribunale di Roma con cui è stato stabilito chi, e in quale misura, deve risarcire i danni per infiltrazioni dal lastrico solare.

Danni infiltrazioni lastrico: chi risarcisce?

Dopo le infiltrazioni d’acqua agli appartamenti del piano di sotto, spetta al condominio e al singolo proprietario che ha l’uso esclusivo del lastrico solare pagare i danni e i lavori per la riduzione in pristino. La responsabilità è solidale, ma il riparto interno fra le parti prevede due terzi a carico del condominio e un terzo del singolo proprietario esclusivo.

Tanto ha stabilito il tribunale di Roma [4], rifacendosi peraltro a un consolidato orientamento giurisprudenziale [5] che oramai non ammette più deroghe: dei danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare deve rispondere il condominio, nella misura di due terzi, anche se il lastrico è in uso o in proprietà esclusiva di un solo condomino. Ciò perché il condomino (nella persona dell’amministratore) deve comunque vigilare sulle condizioni del lastrico e intervenire con le opere di manutenzione quando occorre.

Ovviamente, se invece il lastrico solare è di proprietà interamente condominiale, allora sarà tutto il condominio a dover rispondere dei danni derivanti dalle infiltrazioni d’acqua.

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