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Casa cointestata: come uscirne

comunione immobile

Comunione su immobile: cosa fare se i comproprietari non vogliono vendere? 

Hai una casa cointestata con alcuni familiari. La gestione dell’immobile è diventata difficile per via di incomprensioni e attriti. Alcuni vorrebbero conservare quella che un tempo è stata la casa dei vostri cari. Altri, invece, come te vorrebbero venderla per non dover sostenere più spese e tasse. La situazione è a uno stallo e così hai deciso di cedere la tua quota di proprietà. Ti chiedi, dunque, nell’ipotesi di una casa cointestata, come uscirne. Ecco alcuni suggerimenti che potrai trovare interessanti.

Cedere la quota a un comproprietario

La prima cosa che potresti fare per uscire da una casa in comproprietà è cedere la tua quota a uno degli altri comproprietari. Potresti decidere di regalargliela oppure di vendergliela. Naturalmente, tutto dipende dalla disponibilità di quest’ultimo. Anche la donazione, infatti, richiede il consenso del beneficiario.

Puoi scegliere liberamente a chi cedere la tua quota. Non devi cioè rispettare ordini di priorità o prelazioni. 

In questo modo, ti spoglierai della titolarità della tua quota a partire dal rogito notarile (necessario per questo tipo di trasferimenti) e tutte le spese successive non saranno più di tua competenza. 

Vendere o donare la quota a terzi

Per uscire da una comproprietà puoi anche vendere o donare la tua quota a terzi: in altri termini, non devi per forza rivolgerti a uno degli altri contitolari del bene. La legge, infatti, non prevede alcun diritto di prelazione in capo a questi ultimi. Dunque, ciascuno può vendere la propria quota senza dire nulla agli altri.

Il diritto di prelazione, ossia di essere preferiti in caso di vendita dell’immobile, spetta solo in caso di eredità: prima della divisione dei beni, se si intende vendere la propria quota, bisogna prima preferire i coeredi.

Se poi il bene da vendere è un terreno agricolo bisogna rispettare la cosiddetta «prelazione agraria» in virtù della quale il titolare di un fondo agricolo, se intende vendere il proprio terreno, deve preferire l’affittuario che, da almeno due anni, coltivi il fondo (deve trattarsi comunque di coltivatore diretto); in assenza, va preferito il vicino confinante.

Se nessuno vuol acquistare la quota di comproprietà

Potrebbe, però, succedere di non avere alcuna intenzione di regalare la propria quota dell’immobile e, ciò nonostante, di non trovare interessati all’acquisto. In ipotesi del genere, come si fa ad uscire dalla comproprietà della casa? L’unica soluzione è ricorrere al tribunale. Si deve cioè, tramite un avvocato, fare una richiesta al giudice di divisione forzata del bene. Questa procedura, che può essere svolta anche se manca il consenso di tutti gli altri comproprietari, è rivolta a sciogliere la comunione sul bene.

Ciascun comproprietario, infatti, non può essere obbligato a conservare per sempre la propria quota dell’immobile e, quindi, può sciogliersi dalla comunione chiedendolo al giudice. 

La procedura, però, è particolarmente lunga. Innanzitutto, il giudice verifica se qualcuno dei comproprietari è disposto ad acquistare la quota che ha dato origine al procedimento. Se così non dovesse essere, il tribunale verifica la possibilità di dividere il bene in natura, ossia in tante parti per quanti sono i comproprietari. Tale soluzione è di solito possibile in caso di villette o terreni che possono essere frazionati. È, invece, impossibile per appartamenti di piccole dimensioni. 

Così, se non dovesse essere possibile né la cessione della quota ai comproprietari, né la divisione del bene, il giudice mette in vendita l’immobile tramite la classica procedura delle aste giudiziarie (quella cioè che si adotta per i pignoramenti). All’esito, l’eventuale ricavato in moneta verrà diviso tra i comproprietari secondo le rispettive quote.

La soluzione della vendita forzata è, tuttavia, spesso poco conveniente visto che l’aggiudicazione dell’immobile avviene, il più delle volte, a un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato. Meglio farebbero, in tal caso, i comproprietari ad acquistare la quota del soggetto “uscente” per poi vendere privatamente il bene alle proprie condizioni e non a quelle del tribunale. 

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