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Affitto e canone maggiorato: ultime sentenze

SCIOPERO DEI MAGISTRATI

 

 

Locazione a uso abitativo o commerciale: maggiorazione del canone di locazione non concordata nel contratto registrato e nullità del patto. Diritto dell’inquilino a ottenere la restituzione degli importi. 

Secondo la Cassazione, è nulla la richiesta, da parte del proprietario dell’appartamento, di un canone maggiorato rispetto a quello indicato nel contratto di locazione registrato. Sicché, l’inquilino che versi solo l’importo concordato nella scrittura privata non potrà né subire sfratti né un decreto ingiuntivo. In più, il condomino ha 6 mesi di tempo, dalla restituzione delle chiavi dell’immobile, per recuperare le somme in più versate a titolo di maggiorazioni sul canone non registrate.

Resta la possibilità per il locatore che, voglia evitare tali conseguenze, di chiedere la registrazione retroattiva della locazione, con effetto sanante quindi anche sul passato.

Qui di seguito una sintesi delle ultime sentenze sull’affitto e canone maggiorato.

In tema di locazione degli immobili adibiti a uso diverso da quello abitativo, ogni pattuizione avente a oggetto veri e propri aumenti del canone e non l’aggiornamento del corrispettivo deve ritenersi nulla in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla norma, senza che il conduttore possa rinunciare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti. Il diritto del conduttore a non erogare somme che eccedono il canone legalmente dovuto sorge al momento della conclusione del contratto e può essere fatto valere dopo la riconsegna dell’immobile entro il termine di decadenza di sei mesi.

Corte di cassazione, sezione III civile, sentenza 20 dicembre 2019 n. 34148

In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall’art. 13, comma 1, della legge n. 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente. Il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica. 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 20 dicembre 2019 n. 34149

In base al principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola con cui viene pattuita l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto (a) mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo, oppure (b) mediante il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione, ovvero (c) correlando l’entità del canone all’incidenza di elementi o di fatti (diversi dalla svalutazione monetaria) predeterminati e influenti, secondo la comune visione delle parti, sull’equilibrio economico del sinallagma. Al contrario, la legittimità di tale clausola va esclusa qualora risulti – dal testo del contratto o da elementi extratestuali della cui allegazione è onerata la parte che invoca la nullità – che i contraenti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della l. n. 392 del 1978 e così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, comma 1, della stessa legge.

Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza 26 settembre 2019 n. 23986

Gli accordi che prevedono un aumento del canone di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, conclusi dopo la costituzione del rapporto di locazione, sono nulli in quanto non frutto di una libera scelta delle parti, ma del condizionamento che è in grado di esercitare il locatore e della sostanziale posizione di superiorità di questi, in grado di imporre un aumento contrattuale al conduttore che abbia profuso impegno e denaro nell’avvio di un’attività commerciale che abbia tutto l’interesse a continuare ad esercitare nello stesso luogo. L’esposto principio trova la sua ratio nella finalità di evitare che il locatore possa abusare della propria posizione di forza inducendo il conduttore ad accettare puri e semplici incrementi del canone non dovuti, in quanto privi di causa, di talché non trova applicazione nell’ipotesi in cui sopravvengano nel corso del rapporto mutamenti della situazione di fatto a fronte dei quali si renda necessario il correlato mutamento delle prestazioni di entrambi i contraenti al fine di portare a riequilibrio il sinallagma contrattuale. (Nel caso di specie va esclusa l’applicazione l’art. 79, L. n. 392 del 1978, in quanto è indubbio che in considerazione delle migliorie concordate tra le parti, il bene oggetto della locazione non sarebbe stato più il medesimo e, di conseguenza, il nuovo canone non avrebbe fatto altro che riflettere il mutato assetto negoziale determinando un riequilibrio del sinallagma contrattuale.)

Tribunale Milano, Sezione 13 Civile, Sentenza 5 febbraio 2019 n. 1044

In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall’art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica.

Corte di Cassazione,  Sezione 3 Civile, Sentenza 22 agosto 2018 n. 20881

La sanzione di nullità, prevista dall’articolo 79 della legge n. 392 del 1978 per le pattuizioni dirette a limitare la durata legale del contratto di locazione, ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello dovuto, a riconoscergli, infine, altri, non legittimi vantaggi in contrasto con le disposizioni delle norme sull’equo canone, avendo lo scopo di impedire che il conduttore, pur di assicurarsi il godimento dell’immobile, sia indotto ad accettare condizioni lesive dei suoi diritti, va applicata con riferimento a qualsivoglia clausola contenuta nel contratto di locazione, ma non anche estesa agli accordi transattivi conclusi dal conduttore medesimo onde regolare, convenzionalmente, gli effetti di vicende verificatesi in corso di rapporto e che, perciò, incidono su situazioni giuridiche patrimoniali già sorte e disponibili. 

Corte di cassazione, sezione III civile, sentenza 14 marzo 2018 n. 6124 

Il contratto di locazione di immobili, sia a uso abitativo che a uso diverso, contenente “ab origine” l’indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all’obbligo di registrazione.

Corte di cassazione, sezioni Unite, sentenza 9 ottobre 2017 n. 23601 

È nullo il patto con il quale le parti di un contratto di locazione di immobili a uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità “vitiatur sed non vitiat”, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.

Corte di cassazione, sezioni Unite, sentenza 9 ottobre 2017 n. 23601

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