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Detrazioni al 110%: se non tutti i proprietari del condominio sono d’accordo chi decide?

superbonus 110

Le delibere sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Le delibere per i lavori al 110%

L’art 63 del D.L. 104/2020, ha esteso la richiesta di un quorum deliberativo ridotto anche per le delibera legate all’effettuazione dei lavori detraibili al 110%, effettuati sulle parti comuni condominiali.

In sostanza, le deliberazioni condominiali aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di efficienza energetica e delle misure antisismiche sugli edifici sono valide (super bonus 110%):

  • se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e
  • almeno un terzo del valore dell’edificio.

Si replicano così le previsioni di cui alla Legge n°10 del 1991.

Le delibere ordinarie

L’art.1136 del codice civile regola i quorum costituivi e deliberativi dell’assemblea condominiale.

Circa i quorum costitutivi ( affinché sia valida l’assemblea), l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Al contrario, l’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Comunque, l’assemblea in seconda convocazione  è da tenersi in uno dei 10 giorni successivi, se alla prima convocazione manca il numero legale.

Anche per i quorum deliberativi si distingue tra prima e seconda convocazione.

Difatti:

  1. in prima convocazione “sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (50%+1) e almeno la metà del valore dell’edificio”(50% dei millesimi di proprietà, 500/1000);
  2. in seconda convocazione “La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio”.

Si distingue dunque tra maggioranza qualificata (1) e maggioranza semplice (2).

Maggioranze semplici o qualificate: dipendente dalla materia da discutere

A seconda della materia da discutere in assemblea possono essere richieste maggioranza semplici o qualificate.

In linea generale è sempre richiesta una maggioranza qualificata.

Ad ogni modo, è richiesta una maggioranza semplificata per:

  • le misure di manutenzione ordinaria;
  • approvare il preventivo delle spese annuali e il rendiconto finale del condominio redatti dall’amministratore;
  • impiegare i residui attivi della gestione.

E’ invece richiesta la maggioranza qualificata, ad esempio:

  • locazione di parte comune dell’edificio con durata inferiore ai nove anni;nomina e revoca dell’amministratore;
  • l’installazione di impianti di videosorveglianza nelle parti comuni dell’edificio di cui all’articolo 1122-ter del codice civile;
  • approvazione del regolamento condominiale,
  • ecc.

L’indicazione delle modalità di deliberazione su talune materie da parte dell’assemblea condominiale è contenuta in alcune leggi speciali. Ad esempio, il quorum deliberativo del 50 per cento più uno dei votanti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio è indicato: nella legge n. 13 del 1989 relativamente all’eliminazione di barriere architettoniche e installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all’interno degli edifici privati; ancora  nella legge n. 10 del 1991 per le innovazioni dei sistemi di riscaldamento.

Ancora, la maggioranza del 50 per cento più uno dei votanti che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio è invece necessaria nei seguenti casi:

  • per l’installazione e l’adeguamento di impianti non centralizzati, ai sensi dell’articolo 1122-bis del codice civile;
  • per le  innovazioni relative alle cose comuni.
  • ecc.

Infine, la maggioranza del 50 per cento più uno dei votanti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio è richiesta quando sono necessari interventi su edifici e impianti per il contenimento del consumo energetico di cui all’articolo 26, comma 2, della legge n. 10 del 1991.

link all’art.