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Cosa si intende per mansarda abitabile?

mansarda

Quando in un edificio c’è un sottotetto abbastanza alto per camminarci senza abbassarsi, si tende a pensare che sia un ambiente idoneo ad uso abitativo. Quella sensazione diventa quasi una certezza se i locali sono separati da tramezzature, ben rifiniti e sistemati in modo adeguato. È quasi una casa, anziché una semplice soffitta. In realtà, le cose non sono così semplici. Cosa si intende per mansarda abitabile?  

In prima battuta, possiamo ritenere abitabile un sottotetto che supera le altezze minime necessarie per ottenere l’agibilità. Ma sono necessarie anche un’adeguata aerazione ed illuminazione dei locali interni: a tal proposito, occorre rispettare precisi parametri. Servono anche i servizi igienici e gli allacci elettrici e idrici. Poi, bisogna verificare la destinazione d’uso e la categoria catastale dell’immobile: se è abusivo, dovrà essere sanato, quando ciò è possibile. 

Se vuoi sapere cosa si intende per mansarda abitabile, prosegui la lettura: ti servirà per sapere se l’immobile al quale sei interessato è in regola o no. Le informazioni che ti forniremo sono utili anche per conoscere il valore commerciale di quei vani, che è molto più elevato quando sono abitabili. 

Indice

  • 1 Sottotetto e mansarda: differenze
  • 2 Mansarda abitabile: requisiti
    • 2.1 Mansarda: altezza minima
    • 2.2 Mansarda: rapporto aero-illuminante
  • 3 Recupero del sottotetto: condizioni
  • 4 Cambio destinazione d’uso da sottotetto a mansarda
  • 5 Mansarda abitabile: il certificato di agibilità

Sottotetto e mansarda: differenze

Il sottotetto è lo spazio interno compreso tra il tetto dell’edificio ed il più alto solaio di copertura. Viene comunemente chiamato soffitta, quando ha la destinazione di ripostiglio o deposito, ma il locale può essere anche utilizzato come stenditoio. Il sottotetto è un volume tecnico del fabbricato e non ha una naturale destinazione abitativa, tant’è che non è necessario che sia illuminato, né dalla luce naturale né da quella artificiale.

La mansarda, invece, è un sottotetto idoneo all’uso abitativo, e dunque è un locale (unico o suddiviso in vani) allestito ed attrezzato in maniera adeguata alla vivibilità delle persone. Anche in catasto è compreso nella categoria delle abitazioni (classe A), mentre il sottotetto rientra in quella dei magazzini e depositi (categoria C/2).

Mansarda abitabile: requisiti  

Una mansarda, per essere abitabile a norma di legge, deve avere determinati requisiti in materia di altezza, di aerazione e di illuminazione interna dei locali. 

Mansarda: altezza minima

L’altezza minima necessaria per rendere una mansarda abitabile è di 2,70 metri, misurati dal pavimento al soffitto, per tutti gli ambienti vivibili (stanze da letto, soggiorni, cucine) e di 2,40 metri per i locali di servizio (bagni, corridoi, scale, ecc.).

Le leggi regionali possono prevedere limiti inferiori (ad esempio, nei Comuni montani oltre 1.000 metri di quota l’altezza minima è di 2,55 metri). Alcune Regioni e Comuni chiedono il rispetto del fattore di altezza media ponderale, che considera l’inclinazione del tetto e, dunque, tiene conto delle diverse misure esistenti alla sommità e ai lati della struttura. 

Mansarda: rapporto aero-illuminante 

Per garantire la necessaria salubrità ed aerazione dei locali, ai fini dell’agibilità, è previsto che tutti i locali ad uso abitativo della mansarda dispongano di un rapporto aero-illuminante di almeno 1/8 tra la superficie finestrata apribile e la superficie del pavimento. Inoltre, le finestre devono assicurare un fattore di luce diurna proveniente dall’esterno di almeno il 2%.

Recupero del sottotetto: condizioni

Il sottotetto dotato dei requisiti minimi che abbiamo esposto nel precedente paragrafo può essere trasformato in mansarda. Altrimenti occorrerà eseguire il recupero del sottotetto, effettuando i necessari lavori di ristrutturazione o di sopraelevazione del fabbricato. Per compierli è indispensabile munirsi del permesso di costruire; senza di esso si incorrerebbe in un abuso edilizio, che comporta l’irrogazione di pesanti sanzioni amministrative e penali e la demolizione dell’opera.

Se l’intervento abusivo era già stato realizzato in passato, senza permesso di costruire, è possibile ottenere la sanatoria del sottotetto, quando l’opera risulta conforme alla normativa urbanistica ed edilizia vigente sia al momento di realizzazione dell’opera sia al momento della richiesta di regolarizzazione.

Cambio destinazione d’uso da sottotetto a mansarda

La trasformazione del sottotetto in mansarda abitabile richiede il cambio della destinazione d’uso: la variazione va richiesta all’ufficio tecnico del Comune ove si trova l’immobile. Il passaggio modificherà la classificazione dell’unità immobiliare, che da sottotetto non abitabile (inserito in categoria catastale C/2) verrà classificata come mansarda abitabile (categoria catastale A/2 o numerazione successiva, in base al classamento delle unità abitative sottostanti che già compongono il fabbricato, ad esempio A/4 per le abitazioni popolari). 

Mansarda abitabile: il certificato di agibilità

Dal 2013 in poi, quando vengono svolti gli interventi edilizi di recupero del sottotetto ad uso abitativo, il progettista deve presentare, oltre alla richiesta del permesso di costruire, la Segnalazione certificata di agibilità (in breve: Sca), per attestare, in forma di autocertificazione asseverata dal tecnico abilitato, la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati. 

Per gli immobili costruiti fino al 2013 compreso, il certificato di agibilità veniva rilasciato dal Comune. Il certificato di abitabilità, o la segnalazione certificata di agibilità, è necessario, in caso di compravendita immobiliare, per attestare che l’unità abbia tutte le caratteristiche idonee all’uso di civile abitazione.