Caduta nel viale condominiale: chi paga?

Autore : Rassegna stampa di : www.laleggepertutti.it
Pubblicato il : 13-12-2021

Chi abita nel palazzo deve conoscere lo stato dei luoghi; così spesso la colpa è attribuita al danneggiato e la responsabilità del condominio viene esclusa. 

Abiti in un condominio? Quando esci di casa fai attenzione a dove metti i piedi, perché se cadi potresti non essere risarcito. La giurisprudenza, forse per porre un freno alle troppe cause in materia, si sta orientando a negare la responsabilità del condominio anche quando il vialetto di accesso è dissestato o poco illuminato. Insomma, è tutta colpa del pedone distratto e disattento. Quindi, se avviene una caduta nel viale condominiale chi paga?

Per rispondere partiamo da un caso concreto. L’ultima pronuncia della Cassazione [1] ha detto definitivamente «no» alla domanda di risarcimento – già respinta dal tribunale e dalla Corte d’Appello – di un inquilino del palazzo che era caduto su un “rappezzo” del viale condominiale. Il pedone era inciampato sul rattoppo della pavimentazione, durante i lavori di ristrutturazione in corso.

Mettendoci nei panni del danneggiato, questa conclusione può sembrare strana; invece, applica in maniera rigorosa ed esatta i principi di diritto vigenti in materia. Vediamo, dunque, in dettaglio chi paga per la caduta nel viale condominiale e quali sono i criteri per poter attribuire al condominio la responsabilità risarcitoria dei danni riportati da chi si infortuna mentre percorre questi luoghi.

Vialetto condominiale: proprietà e riparto spese

Il viale di ingresso nel condominio – se è privato e non pubblico – rientra tra le parti comuni dell’edificio, elencate dall’art. 1117 Cod. civ., insieme alle scale, al cortile ed ai portici, in quanto è necessario all’uso comune. Perciò, esso è in comproprietà tra tutti i condomini.

La responsabilità risarcitoria per gli eventi dannosi che possono succedere sul vialetto, una volta accertata, viene ripartita in base ai millesimi di proprietà di ciascun condomino (compreso il danneggiato stesso, in proporzione alla sua quota). Se il condominio ha stipulato un’assicurazione – che però non è obbligatoria – per il risarcimento dei danni opererà la copertura prevista dalla polizza, che terrà indenne i condomini.

Caduta sul viale condominiale: responsabilità risarcitoria

Il problema fondamentale riguardo alla caduta sul viale condominiale consiste nell’accertamento della responsabilità risarcitoria. L’art. 2051 del Codice civile dispone che: «Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito». In base a questa norma, il condominio è responsabile delle parti comuni, delle quali ha la custodia.

Bisogna considerare che anche gli oggetti inerti, come i pavimenti e le scale, possono costituire fonte di danni. Perciò, il condominio deve sempre tenere il viale d’ingresso (così come i cortili, le scale e tutte le altre parti comuni) in buono stato di manutenzione e controllare i possibili rischi, evitando, ad esempio, che un pavimento bagnato, una mattonella rotta o un gradino sconnesso possano provocare la caduta di chi percorre quei luoghi.

Quando il condominio non è responsabile dei danni?

Il nesso che attribuisce la responsabilità per i danni provocati dalle cose in custodia viene escluso se il condominio riesce a dimostrare che la caduta è avvenuta per un «caso fortuito», cioè un evento eccezionale e imprevedibile. La giurisprudenza fa rientrare nella nozione di caso fortuito anche il comportamento distratto o imprudente del danneggiato. Ad esempio, chi scende le scale di corsa, o chi cammina guardando il display dello smartphone, diventa responsabile egli stesso della propria caduta: se così è, il condominio è estraneo a tale evento, non potendo certo impedire o evitare questi comportamenti incauti, e perciò non dovrà risarcire i danni.

La Cassazione [2] avverte da tempo che «la concreta possibilità per l’utente danneggiato di percepire o prevedere con l’ordinaria diligenza l’anomalia, vale ad escludere la configurabilità dell’insidia» e la conseguente responsabilità del custode.

Quando il danno dipende dal condominio?

Se invece l’infortunio si è verificato a causa di un’insidia non visibile, e la cui presenza non era prevedibile nemmeno usando grande accortezza (una buca nascosta dalla vegetazione, uno scalino rotto, una sostanza oleosa o viscida sul pavimento), il condominio sarà ritenuto responsabile per non aver posto i luoghi in condizioni di sicurezza, anche per quanto riguarda l’illuminazione nelle ore notturne; ma sempre a condizione che la condotta del pedone sia stata diligente e attenta.

Dunque, anche quando l’insidia c’è, essa non è fonte di responsabilità a carico del condominio se può essere prevista ed evitata adottando le normali cautele. La Corte di Cassazione [3] afferma che, quando la cosa in custodia è statica e inerte, non ha un’«intrinseca pericolosità»; tocca al danneggiato provare che essa è divenuta pericolosa a causa del particolare stato dei luoghi, come la scarsa illuminazione.

Cosa deve provare il danneggiato?

Il danneggiato, oltre al fatto storico della caduta e alle lesioni riportate, deve provare che esiste un preciso rapporto di causa-effetto tra la zona condominiale fonte di pericolo e la caduta; se questo evento è dovuto ad altri fattori, compresa la sua stessa imprudenza, non avrà diritto al risarcimento. Siccome la giurisprudenza richiede sempre che il danneggiato adotti «un comportamento cauto» in modo da «evitare la caduta», la conoscenza della pericolosità del vialetto gioca un ruolo determinante nell’attribuire, o nell’escludere, il risarcimento al danneggiato.

I luoghi condominiali non devono costituire pericolo né per i residenti né per gli estranei. Per questi ultimi, però, è più facile provare la responsabilità del condominio in caso di incidente, grazie al fatto che non conoscono gli ambienti ove transitano di rado o per la prima volta. Invece per chi abita nel palazzo tutto è più difficile, perché, secondo la giurisprudenza dominante, egli conosce i luoghi e, dunque, è tenuto a prestare la massima attenzione quando percorre i tratti potenzialmente più pericolosi, che dovrebbero essergli noti (a meno che non siano di formazione estremamente recente).

La sentenza che ti abbiamo anticipato all’inizio [1] ha dato torto al residente nel condominio anche perché la caduta si è verificata in pieno giorno e il tratto di marciapiede interessato dai lavori era ben visibile. Pertanto, in tema di caduta in condominio, vale lo stesso principio applicabile in materia di caduta in una buca stradale: quanto più essa è visibile e conosciuta, tanto meno il danneggiato potrà vantare il diritto al risarcimento, specialmente se procedeva senza la prudenza necessaria.

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