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Agevolazioni “prima casa” e rapporti fra i coniugi

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Possesso di altro immobile in comunione con l’ex coniuge, agevolazioni “prima casa” per l’acquisto, assegnazione dell’ex casa coniugale in sede di divorzio.

Uno dei filoni più interessanti e complessi della giurisprudenza in tema di agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa” di abitazione è certamente quello che trae origine dalle interferenze fra i richiamati benefici fiscali e le norme di legge sul diritto di famiglia, segnatamente quelle relative ai rapporti fra i coniugi.

Tali situazioni si trovano spesso al centro di contestazioni e di liti fra l’Agenzia delle Entrate e i contribuenti e, nei casi legati a una frattura nel rapporto fra i coniugi, si aggiungono così alle controversie di carattere civilistico connesse alla separazione o al divorzio.

L’autore di questo articolo, Stefano Baruzzi, è autore degli Ebook di freschissima pubblicazione “Le agevolazioni fiscali prima casa” e “L’imposta di registro nelle operazioni immobiliari”, entrambi pubblicati dagli editori Fisco e Tasse e Maggioli. ndR

Dalle numerose pronunce depositate in questi ultimi anni dalla Corte di Cassazione – spesso difformi dalle sentenze emanate dalle Commissioni Tributarie nei primi due gradi di giudizio del processo tributario – è possibile cogliere una serie di importanti indirizzi di fondo, alcuni dei quali, fra i tanti messi a fuoco dalla Suprema Corte, riteniamo utile riepilogare di seguito.

Và da sé che la conoscenza dei suddetti indirizzi giurisprudenziali di legittimità, da parte dei contribuenti e dei professionisti che li assistono (in particolare, notai, avvocati e commercialisti), può consentire in molti casi di evitare gravi conseguenze sul piano tributario (perdita delle agevolazioni, applicazione delle pesantissime sanzioni e degli interessi, spese giudiziali e di assistenza legale, etc.) e, per converso, di cogliere interessanti opportunità per usufruire dei benefici fiscali anche in situazioni nelle quali, mentre l’Agenzia delle Entrate non è propensa a riconoscerli, la Corte di Cassazione si è da tempo orientata in senso favorevole.

1. Il possesso di altro immobile abitativo in comunione con l’ex coniuge preclude la possibilità di usufruire nuovamente dell’agevolazione “prima casa” in caso di separazione di fatto (Cass. n. 7069/2014) giacché tale beneficio fiscale “prima casa” non spetta al contribuente che già possieda, nel medesimo comune, altro immobile in comproprietà con il coniuge, restando irrilevante, ai fini dell’agevolazione, tanto il regime patrimoniale dei coniugi, quanto la sussistenza di una separazione “di fatto” (e non legale) tra di essi (lettera b) della nota II bis all’art. 1 della Tariffa parte prima del TUR).

2. Spettanza delle agevolazioni “prima casa” per l’acquisto, dopo la separazione legale, di altro appartamento da parte della ex moglie, benché già proprietaria di altro immobile acquistato originariamente in comunione legale con l’ex marito, dal quale si era poi però separata legalmente (Cass. n. 3931/2014)

La Corte di Cassazione ha riconosciuto le agevolazioni “prima casa”, per l’acquisto, dopo la separazionelegale, di un altro appartamento da parte della ex moglie, benché già proprietaria di un immobile abitativo acquistato originariamente in comunione legale con l’ex marito, dal quale si era poi però separata legalmente. Nella lunga e articolata pronuncia, nella quale la Suprema Corte ha argomentato minuziosamente in ordine ai principi assunti a base della decisione, assume primaria rilevanza la considerazione secondo la quale, al verificarsi della separazione legale, la comunione tra coniugi di un diritto reale su un immobile, ancorché originariamente acquistato in regime di comunione legale, deve essere equiparata alla contitolarità indivisadei diritti sui beni tra soggetti tra loro estranei, che è compatibile con la possibilità di richiedere nuovamente le agevolazioni “prima casa”: la facoltà di usare il bene comune, che non impedisca a ciascuno degli altri comunisti “di farne parimenti uso” ex art. 1102 Codice civile, non consente, infatti, di destinare la casa comune ad abitazione di uno solo dei comproprietari, per cui la titolarità di una quota è simile a quella di un immobileinidoneo a soddisfare le esigenze abitative (Cassazione n. 9647/1999; n. 10984/2007).

La Suprema Corte ha altresì osservato che l’eventuale assegnazione del bene da parte del giudice della separazione o i patti in tal senso contenuti nella separazione consensuale omologata non hanno effetto ostativo alle agevolazioni “prima casa”, tenuto conto che, nell’enunciare il diritto di proprietà, usufrutto, uso ed abitazione, la norma agevolativa è inequivoca nell’indicare che il titolo della disponibilità di un immobile, idoneo a precludere l’accesso al beneficio fiscale, deve avere carattere di diritto reale e non meramente personale.

Resta, peraltro, ferma la possibilità per l’Agenzia delle Entrate di provare che nei vari casi concreti possa sussistere un eventuale utilizzo strumentale dell’istituto della separazione fra coniugi, a fini elusivi della norma tributaria.

3. L’assegnazione dell’ex casa coniugale in sede di divorzio non preclude la possibilità di avvalersi dell’agevolazione (Cass. n. 2273/2014)

Sull’irrilevanza dell’assegnazione della ex casa familiare – in questo caso, in sede di divorzio –, rispetto alla possibilità di richiedere nuovamente l’agevolazione per l’acquisto di altro immobile abitativo, si sofferma la sentenza in oggetto. In base al tenore della legge, il beneficio é precluso se l’acquirente ha la disponibilità di altro immobile in proprietà o per altro diritto reale: pertanto, la disponibilità dell’ex casa familiare per provvedimento giudiziale di assegnazione del giudice della separazione o del divorzio, integrando non un diritto reale, bensì un diritto personale di godimento di natura atipica (sent. n. 11096/2002), consente di accedere nuovamente all’agevolazione.

4. La cessione volontaria dell’immobile al coniuge nella separazione consensuale può comportare la perdita dell’agevolazione (Cass. n.2263/2014)

La sentenza in oggetto evidenzia l’idoneità del trasferimento dell’immobile al coniuge, per effetto di accordi assunti in sede di separazione consensuale, a comportare la revoca dell’agevolazione, qualora detta cessione intervenga prima che sia decorso il quinquennio dall’acquisto e sempre che entro un anno dalla vendita il cedente non abbia acquistato altro immobile da adibire a propria abitazione principale (nota II bis, 4° comma). Tale conclusione deriva dal fatto che una siffatta cessione è, comunque, riconducibile alla volontà del cedente, e non al provvedimento giudiziale di omologazione, ancorché essa acquisti efficacia giuridica solo in seguito a quest’ultimo (Cass. n. 9174/2008).

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