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Infiltrazioni acque di fogna e scarico, condominio responsabile

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Immaginiamo che, sulle pareti del nostro appartamento, compaiano tutto d’un tratto delle grosse macchie di umidità e che, a seguito dell’intervento di un tecnico da noi appositamente chiamato, ci accorgiamo che queste dipendono da lavori eseguiti dal proprietario dell’appartamento sopra al nostro. In particolare, dopo aver rifatto tutto il bagno, l’innesto della tubazione di scarico del water alla colonna condominiale non è stato realizzato a regola d’arte, «vale a dire utilizzando un idoneo elemento ad Y», il che ha provocato nel tempo perdite di acque luride. A chi chiediamo i soldi del risarcimento?

Prima del 2012, il risarcimento spettava al proprietario dell’appartamento da cui provengono le perdite per via del non corretto allaccio alla tubatura fognaria. Oggi non è più così. Infatti, a seguito della recente riforma, avvenuta solo quattro anni fa, spetta al condominio risarcire i danni da infiltrazioni di acque luride anche se dipendenti dalla cattiva esecuzione dei lavori di rifacimento del bagno – in particolare, dell’aggancio alla colonna fecale – da parte del proprietario dell’appartamento sovrastante.

È quanto chiarito dal Tribunale di Pescara con una recente sentenza.

In passato – ossia prima del recente intervento normativo [2] – la Cassazione aveva chiarito che [3], «essendo la braga … posta nella diramazione della tubatura orizzontale, la medesima non rientrava nella proprietà del condominio, bensì nella proprietà privata, poiché, qualunque fosse il punto di rottura della braga, essa serviva soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento».

La riforma del condominio, però, ha modificato il codice civile, inserendo, tra le «parti comuni» condominiali [4], anche gli impianti idrici e fognari ed i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, oppure, in caso di impianti unitari (come la colonna di scarico condominiale), fino al punto di utenza. In conseguenza di ciò, se la causa delle infiltrazioni di acqua lurida, provenienti dal piano di sopra, è causata dalla non corretta saldatura, eseguita nel punto di innesto tra la derivazione orizzontale con la colonna di scarico verticale – magari a seguito di una ristrutturazione dell’impianto idraulico del bagno del piano di sopra – la responsabilità è solo del condominio: una responsabilità che deriva dal mancato controllo [5], vigilanza e manutenzione sulla colonna di scarico verticale che, per legge, è di proprietà del condominio, fino al punto di utenza, oltre il quale, invece, l’impianto torna ad essere di proprietà privata del singolo condomino.

Per farsi risarcire l’intero danno, il condomino danneggiato deve «collaborare»: deve cioè consentire all’amministratore di condominio, e ai tecnici da quest’ultimo incaricati, di accedere al proprio appartamento per verificare le perdite ed, eventualmente, intervenire per individuare l’origine del danno.

[1] Trib. Pescara sent. n. 948/16 del 01.06.2016.

[2] L. 220/2012

[3] Cass. sent. n. 19045/2010.

[4] Art. 1117 cod. civ.

[5] Art. 2051 cod. civ.

link all’art.

 

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