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Housing sociale e previsioni demografiche

social housing

L’Ance è promotrice con Ministero delle Infrastrutture, Cdp e Abi di un nuovo progetto di social housing  per far fronte all’emergenza abitativa.

L’obiettivo è trasformare un punto debole in un punto di forza, sfruttando gli immobili inutilizzati detenuti in garanzia dalle banche per offrire casa a chi non ce l’ha. Questo senza ulteriore consumo di suolo ma favorendo la riqualificazione di aree altrimenti dismesse o degradate e rivitalizzando beni non più redditizi.
Per il presidente dell’Ance Paolo Buzzetti “recuperare l’invenduto per realizzare social housing è una prima proposta, ma per realizzarla servono condizioni fiscali favorevoli. Quello dell’emergenza abitativa è un problema drammatico – ha detto Buzzetti – che va rivisto nel suo complesso, perché sono 30 anni che non si fa nulla e in passato molti interventi sono falliti”. Per il presidente dei costruttori quindi il nuovo modello di social housing dovrà “puntare su una partnership tra pubblico e privato per attirare capitali e riqualificare le periferie, in questo modo si combatte il degrado delle nostre città e allo stesso tempo agevolare la ripresa del settore dell’edilizia”.

Le previsioni demografiche pubblicate dall’Istat per gli anni 2011-2065 stimano per l’Italia una crescita demografica moderata nel prossimo decennio, ma che prosegue nei successivi anni, anche se a ritmi sempre più rallentati. In particolare, le previsioni (scenario centrale) stimano che la punta massima di popolazione si raggiungerà nel 2041 con 63,9 milioni di residenti, per poi avviarsi un lento declino.

Ulteriore dato che caratterizza la struttura della popolazione è quello relativo all’età. Diversi studi, negli ultimi anni, si sono soffermati sul preoccupante fenomeno che vede un impoverimento delle classi di popolazione con l’età più bassa e, di conseguenza, un forte squilibrio nel rapporto tra generazioni. Si tratta di una riflessione sempre più attuale, anche alla luce dei più recenti indicatori economici e sociali, che esprimono una condizione particolarmente problematica e difficoltosa delle persone nelle fasi giovanili della loro vita. La questione generazionale è particolarmente accentuata in Italia e nel corso dei prossimi anni la situazione diverrà ancora più critica.

Le previsioni dell’Istat, scenario centrale, indicano che le fasce di popolazione comprese tra 0 e 29 anni diminuiranno lentamente da qui al 2051, si ridurrà drasticamente la fascia da 30 a 44 e, a seguire, quella dai 45 ai 64 anni, mentre in progressivo aumento risulteranno quelle sopra i 65 anni. Non vi è dubbio che la condizione abitativa dei giovani e quella delle persone anziane rappresentino una sfida per la politica.

L’Osservatorio nazionale sulla famiglia ha pubblicato il Rapporto biennale 2011-2012 “La famiglia in Italia”, nel quale è delineato uno scenario dei mutamenti in corso, relativamente alle tipologie familiari, con una stima, qualitativa e quantitativa, delle famiglie per il periodo 2010- 2030. Tali stime indicano per il prossimo futuro un aumento del numero di famiglie, pur con dinamiche diverse a livello regionale, con due tendenze prevalenti: 1. la diminuzione, sia in termini assoluti sia relativi, delle famiglie tradizionali; 2. l’aumento delle soluzioni abitative riconducibili alla popolazione anziana. Proprio la crescita del numero di famiglie, la forte riduzione del numero medio di componenti e l’invecchiamento della popolazione determinano, oggi, nelle città, cioè nei luoghi a più elevata “tensione abitativa”, un sostanziale paradosso: da un lato fabbisogni abitativi insoddisfatti (si pensi ai giovani e agli immigrati), dall’altro condizioni di sottoaffollamento del patrimonio, con una quota rilevante di persone anziane che vivono da sole in alloggi sovradimensionati e non adeguati alle loro condizioni di vita. I cambiamenti strutturali della popolazione italiana, il perdurare delle gravi difficoltà economiche legate alla crisi stanno evidenziando una domanda abitativa che richiede un rinnovato impegno nella definizione delle politiche dell’abitare. Occorrono, dunque, politiche diversificate, flessibili, articolate sul territorio, in grado di rispondere ai diversi tipi di bisogno e che, come già avviene in molte parti d’Europa, favoriscano all’interno delle città una composizione sociale maggiormente mista, invertendo pericolosi processi di polarizzazione (ricchi – poveri, giovani – vecchi, italiani – stranieri). Ciò si traduce anche in una articolazione dell’offerta abitativa, con alloggi pensati per diverse categorie di utenze e con un forte mix tra proprietà ed affitto. (Il co-housing, per esempio, potrebbe essere una risposta efficace per queste esigenze, una strada che è già stata intrapresa, con successo, da alcuni Paesi, come il Regno Unito). In questo senso le politiche della casa non sono più residuali, ma parte integrante delle politiche urbane e dei processi di trasformazione. È evidente il ruolo di ammortizzatore sociale e macroeconomico dell’edilizia abitativa sociale, ruolo sottolineato in una recente Risoluzione del Parlamento Europeo che, tra l’altro, raccomanda agli Stati membri di investire nella costruzione e nell’adeguamento di alloggi sociali economicamente accessibili in risposta alla vetustà del patrimonio, alla diversità dei modelli familiari, all’invecchiamento della popolazione, alle esigenze di mobilità residenziale e professionale e come strumento contro la povertà e l’esclusione sociale. Appare, quindi, assolutamente necessario offrire una risposta alla crescente difficoltà nell’accesso al bene casa da parte delle famiglie, un problema che interessa tutte le classi sociali del Paese, considerando che l’abitazione rappresenta, da sempre, uno dei fondamentali fattori identitari della famiglia italiana.

IL FABBISOGNO ABITATIVO

Il peggioramento delle condizioni economiche delle famiglie ha reso molto più difficile l’accesso all’abitazione e per le fasce più deboli è divenuto problematico sostenere le spese legate all’abitazione. In Italia le abitazioni in affitto rappresentano il 19% dello stock totale, una quota nettamente inferiore rispetto a quelle degli altri Paesi europei come Germania (58%) e Francia (39%). La differenza tra i diversi sistemi abitativi nazionali si amplia se si guarda all’offerta di abitazioni sociali. In Italia, risultano 4 abitazioni di edilizia sociale per 100 abitazioni occupate, una quota nettamente inferiore a quella di molti Paesi europei, pari a 32% in Olanda, a 23% in Austria, a 18% nel Regno Unito, a 17% in Francia ed a 16% in Finlandia.

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LE PROPOSTE SULL’HOUSING SOCIALE

La presente sezione illustra le proposte finalizzate a soddisfare, nel più breve tempo possibile, il fabbisogno abitativo italiano, alla luce della visione di housing sociale del DL 28 marzo 2014 n. 47 (cd. Decreto Casa) che ne integra la definizione, ricomprendendo le residenze per studenti universitari, il co-housing e le residenze sanitarie per anziani. La strategia prevede (Fig. 1) un’azione contemporanea lungo due direttrici principali: la prima fa riferimento alla creazione di fondi immobiliari di social housing a cui apportare i distressed asset dei vari istituti bancari, e al cosiddetto workout immobiliare, una logica d’azione oneto-one, che vede singole imprese proporre a singole banche soluzioni d’intervento su determinati asset. Il secondo filone è costituito dalla valorizzazione degli immobili pubblici dell’Agenzia del Demanio. In questo caso, si propongono tre tipi di operatività: nel caso di trasferimento dell’asset al Comune, il developer può avanzare all’Amministrazione una proposta di valorizzazione secondo le procedure del project financing; qualora, invece, l’Ente interessato decidesse di valorizzare i beni in suo possesso in ottica one-to-one, è necessario prevedere un confronto concorrenziale sull’idea progettuale. Infine, nel caso in cui si decidesse di utilizzare una Sgr per gestire il processo di valorizzazione, è necessario prevedere una partnership con le imprese di costruzioni.

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IL RUOLO DELL’ABITAZIONE SOCIALE COME LEVA DI RIGENERAZIONE URBANA

Le proposte condivise dai diversi stakeholder, individuano nell’housing sociale uno dei principali driver per la rigenerazione urbana. Valorizzare i distressed asset delle banche, gli immobili invenduti e le aree pubbliche in un’ottica social housing è un mezzo per ridurre le disparità sociali e territoriali, per limitare l’impatto sull’ambiente, nonché per assicurare la qualità della vita e per attrarre risorse, sviluppo economico e culturale delle aree urbane. La sfida è di trasformare le aree industriali dismesse, le infrastrutture in disuso, i vuoti urbani, i centri storici, i distressed asset delle banche in “cluster creativi” capaci di attivare la necessaria filiera tra iniziative economiche, sociali e infrastrutturali per realizzare progetti innovativi. Un approccio di questo tipo è in grado di riformare complessivamente le modalità d’intervento sulla città, e si pone in netto contrasto con provvedimenti d’urgenza e derogatori, offrendo, viceversa, visioni unitarie del sistema urbano italiano. In questo contesto, le politiche abitative assumono una nuova centralità e sono parte organica di politiche di rigenerazione urbana, che non discende dalla sommatoria degli interventi edilizi, ma è una politica pubblica che comprende interventi per l’inclusione sociale, per l’ammodernamento infrastrutturale e la riqualificazione fisica ed estetica degli ambienti urbani, per la sostenibilità ambientale e per offrire una riposta alle aspettative della popolazione insediata e insediabile. L’obiettivo, quindi, è di creare progetti dialoganti sul territorio, partendo dal presupposto che l’idea deve essere individuata nel territorio e dal territorio. Ai progetti dei developer, deve corrispondere una configurazione del piano pubblico quale tavolo di coerenza e un rango dell’Ente locale quale attore strategico nel promuovere gli interventi di rigenerazione urbana. In questo modo, il cosiddetto “rischio urbanistico” potrebbe essere ridotto, se non annullato, senza dover negare la centralità dell’azione pubblica nel governo della trasformazione urbana e, in essa, l’utilità del piano. Si nota, a tal riguardo, che il rischio per l’investitore permarrebbe se le procedure ipotizzate portassero a negoziazioni puntuali prive di riferimenti e di soggetti responsabilizzati e portatori di competenza, sia politica che tecnica. È evidente, tuttavia, che non si può ipotizzare di attendere per la messa in opera delle proposte che siano ridefiniti tutti gli atti di pianificazione. Vi sono strumenti, buone pratiche ed esperienze, come i programmi complessi, che hanno dimostrato come si possano affrontare interventi articolati, sia per natura ed efficacia, che per finalità e procedure, senza rinunciare alla coerenza complessiva. A tal fine, la capacità di analisi, intesa come l’efficiente di individuazione dei problemi, è di sostegno all’ideazione progettuale, sia da parte dell’investitore che del soggetto pubblico che deve valutare e condividere i nuovi assetti urbani e le soluzioni sociali ai quali esse tendono. In altri termini, la presenza sul territorio e la conoscenza degli attori locali e degli stati di contesto sono rilevanti e fanno la differenza.

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