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UNA SENTENZA STORICA LA N. 18135, EMESSA IL 16 SETTEMBRE 2015 DALLA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE A SEZIONI UNITE.

Utilizzando un linguaggio semplice e, per  sintetizzare, la vendita di un appartamento costruito in edilizia agevolata e rivenduto ad un prezzo calcolato sul valore di mercato è valida, ma il prezzo viene ridotto, o meglio, sostituito con l’importo vincolato e già stabilito nella convenzione stipulata tra il Comune e la cooperativa edilizia o la società costruttrice.

È il caso di precisare, che la Corte delimita i casi in cui il criterio di valutazione è applicabile, pertanto ogni situazione che in via astratta sembrerebbe ricadere nella predetta disciplina va, comunque, preliminarmente e attentamente valutata in concreto e caso per caso, data la complessità della normativa di settore.

In ogni caso la decisione conferma un principio molto importante e che alimenta e rafforza una politica del diritto volta a garantire il diritto alla casa, facilitando l’acquisizione di alloggi a prezzi contenuti, grazie al concorso del contributo pubblico, in favore dei ceti meno abbienti, e contrasta le successive operazioni speculative di rivendita a prezzo di mercato.

L’attività «edilizia residenziale pubblica» è svolta dallo Stato, direttamente o indirettamente, per realizzare abitazioni a costi ridotti e da destinare, a condizioni economiche particolarmente favorevoli, in favore di cittadini con redditi bassi o che si trovino in condizioni economiche disagiate.

L’edilizia residenziale pubblica è stata disciplinata da numerose leggi susseguitesi nel tempo e soltanto tramite la legge 865/71 è stata regolamentata in modo unitario, avendo previsto peraltro anche la riorganizzazione degli organi e degli enti ad essa preposti (I.A.C.P.).

L’edilizia residenziale pubblica viene suddivisa solitamente in tre settori: edilizia sovvenzionata, edilizia convenzionata ed  edilizia agevolata.

Ogni settore ha caratteristiche e regole proprie, ma è anche possibile che le regole si sovrappongano e che le fattispecie si confondano tra loro.

EDILIZIA SOVVENZIONATA

L’ «edilizia sovvenzionata» è diretta a creare abitazioni destinate ai cittadini che si trovino in condizioni economiche disagiate (le cosiddette “case popolari”) ed è realizzata da Enti pubblici  (lo Stato, le Regioni  e gli altri Enti locali).

Solitamente l’attuazione è demandata direttamente ai Comuni o alle aziende territoriali per l’edilizia residenziale, e gli alloggi realizzati possono essere concessi sia in locazione, semplice e/o con patto di futura vendita, sia in proprietà.

EDILIZIA AGEVOLATA

L’«edilizia agevolata» è finalizzata alla costruzione di alloggi da destinare a prima abitazione in favore di persone in possesso di determinati requisiti soggettivi, e realizzata da privati con finanziamenti messi a disposizione dallo Stato o dalle Regioni a condizioni di particolare favore.

I finanziamenti possono essere erogati a enti pubblici, cooperative edilizie, imprese, soggetti privati e può comprendere sia la costruzione di nuovi alloggi che l’acquisto di immobili già edificati.

EDILIZIA CONVENZIONATA

L’«edilizia convenzionata» è finalizzata alla costruzione di alloggi da destinare ai ceti meno abbienti, e una legge del 1962 previde la dotazione di un piano decennale per la realizzazione di case economico-popolari da parte di tutti i Comuni italiani con un certo numero di abitanti. Successivamente la legge del 1971 regolamentò la procedura stabilendo che il Comune, una volta divenuto proprietario delle aree sulle quali edificare, individuava e incaricava imprese private (cooperative edilizi e o altre società costruttrici), per la  realizzazione di alloggi a prezzi contenuti, allo scopo di metterli sul mercato a determinate condizioni.

Il Comune e la cooperativa edilizia o la società costruttrice erano tenute a stipulare una convenzione (da qui il termine di edilizia convenzionata), tramite la quale il Comune stesso concedeva l’area all’impresa costruttrice, definendo il corrispettivo in favore del Comune, le caratteristiche dell’intervento edilizio, il costo di costruzione, gli oneri di urbanizzazione, i termini di inizio e  fine lavori, il prezzo di vendita o di assegnazione e i requisiti soggettivi degli acquirenti.

La controversia analizzata dalla Suprema Corte è la seguente.

La proprietaria di un appartamento stipula un contratto preliminare di compravendita, con la promissaria acquirente, avente ad oggetto un immobile edificato su area concessa in diritto di superficie dal Comune di Roma, nell’ambito di programmi di edilizia residenziale pubblica agevolata e convenzionata. La promissaria acquirente si rifiuta di stipulare l’atto pubblico di compravendita, sostenendo che l’appartamento, pur essendo alienabile in virtù dell’autorizzazione concessa dalla Regione Lazio, era soggetto a vincolo di determinazione del prezzo, che non era libero, bensì legato agli specifici parametri richiamati nella convenzione tra il Comune di Roma e l’impresa costruttrice.

La proprietaria conviene in giudizio la promissaria acquirente chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento, e la convenuta resiste a sua volta chiedendo la costituzione in forma specifica del contratto, previa riduzione del prezzo.

Tale è la fattispecie, sintetizzata al fine di valutare ciò che qui interessa, e sorvolando su ulteriori contenuti, dettagli ed aspetti procedurali.

La decisione della Suprema Corte stabilisce, favorevolmente alla promissaria acquirente, che promanando la disciplina vincolistica da norme imperative, pur tramite la convenzione tra Comune e concessionario, la specifico accordo (clausola) stipulato in violazione dei parametri legali sul prezzo di cessione (stabiliti nella convenzione stessa) è nullo, ai sensi dell’art. 1418 del codice civile, e quindi sostituito mediante inserzione di clausola automatica del corrispettivo imposto dalla legge (artò 1339 e 1419, secondo comma, del Codice Civile).

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