Cerca nel Sito

Come revocare l’amministratore di condominio in tribunale

amministratore

Revoca giudiziale dell’amministratore: la mediazione è obbligatoria? Per quali cause ci si può rivolgere al giudice affinché sollevi dall’incarico l’amministratore che non ha tenuto una corretta gestione e contabilità?

Sospetti che l’amministratore del tuo condominio stia facendo delle strane manovre coi vostri soldi per pagare fatture false, dare incarichi a propri amici, far transitare i soldi dal conto condominiale a quello proprio. Oppure ritieni semplicemente che il suo comportamento sia indifferente e negligente nei confronti dei problemi che assillano il tuo palazzo: non indice l’assemblea, non riscuote gli oneri condominiali, non informa i proprietari delle questioni più urgenti, non provvede alla manutenzione di parti comuni che minacciano rovina. Ti chiedi allora come revocare l’amministratore di condominio in tribunale. Sai infatti che, se l’assemblea non si mette d’accordo nel cacciare l’amministratore, lo può sempre fare il giudice. Ma come si fa? In questo articolo ti spiegheremo la procedura.

Ma prima una precisazione di non poco conto che potrebbe influire sulla validità del tuo ricorso (e di cui, comunque, parleremo nel corso del presente articolo). Da alcuni anni la giurisprudenza si sta dibattendo per stabilire se, ai fini della revoca dell’amministratore di condominio, sia necessario o meno attivare prima il tentativo obbligatorio di mediazione. E questo perché, da un lato le norme non chiariscono espressamente quale sia la risposta corretta (sicché sino ad oggi si è arrivati a una soluzione o all’altra solo in via interpretativa), dall’altro perché la Cassazione non si è pronunciata sul punto in modo specifico, toccando l’argomento solo incidentalmente. Qual è allora lo stato attuale? Per la revoca dell’amministratore di condominio, la mediazione è obbligatoria? Ci riportiamo a quello che è stato l’orientamento di una recente sentenza della Suprema Corte [1], richiamando nel contempo anche altri precedenti in materia. L’occasione è anche propizia per trattare l’intero argomento e spiegare, anche a chi non ha pratica di materia legale, come revocare l’amministratore di condominio in tribunale.

Quando la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio?

È noto che ogni condomino, nel caso riscontri irregolarità nella gestione condominiale, può rivolgersi al giudice affinché sollevi l’amministratore dall’incarico. Non è quindi necessario un numero minimo di soggetti che agiscano in giudizio. La revoca può avvenire solo «per giusta causa» e non per questioni di antipatia personale o per screzi di altra natura che non trovano, nella gestione della cosa comune, una valida giustificazione. Il risultato è che chi agisce, seppur può essere un solo condomino, deve comunque avere le prove di ciò che afferma. 

Le cause per cui il giudice può revocare l’amministratore di condominio sono le seguenti:

  • ha omesso di informare immediatamente l’assemblea di aver ricevuto la notifica di un atto di citazione o di un provvedimento amministrativo il cui contenuto esorbita dalle sue attribuzioni e non gli consente di agire senza prima aver ricevuto il mandato da parte dei condomini;
  • non ha presentato il rendiconto della gestione che, come noto, va esibito ogni anno per essere approvato dall’assemblea;
  • ha posto in essere una grave irregolarità, come diciamo al paragrafo seguente.

Le gravi irregolarità dell’amministratore che comportano revoca

Delle tre cause che abbiamo appena elencato che consentono di rivolgersi al tribunale per chiedere la revoca dell’amministratore di condominio, certamente l’ultima – quella cioè della grave irregolarità – è la più ampia e consente di ricorrervi nella gran parte delle ipotesi. Ma cosa si intende con «grave irregolarità»? A volte lo dice la stessa legge; in altri casi sono stati i giudici a chiarirlo. Ecco un elenco esemplificativo di tutte le volte in cui il singolo condomino può rivolgersi al giudice affinché sollevi l’amministratore dall’incarico:

  • mancata comunicazione ai condomini della convocazione in giudizio del condominio per la revisione dei valori millesimali allegati al regolamento di condominio;
  • omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale; 
  • ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore;
  • mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
  • mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale (situazione ancor più grave se si accerta una cattiva gestione dei fondi presenti sul conto corrente);
  • transito delle quote condominiali su un conto corrente diverso da quello del condominio (ad esempio sul conto corrente personale dell’amministratore o su quello di un altro condominio);
  • aver rinunciato a un’ipoteca per un credito del condominio non ancora riscosso;
  • dopo aver ottenuto un decreto ingiuntivo per la riscossione delle quote condominiali nei confronti di uno o più morosi, non aver curato la successiva fase del pignoramento;
  • inottemperanza agli obblighi di tenuta dei registri condominiali (anagrafica condominiale, verbali assemblee, nomina e revoca amministratore, contabilità), o il non aver fornito al condomino che ne fa richiesta l’attestazione dello stato dei pagamenti delle spese condominiali e delle liti in corso;
  • omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati identificativi della persona o società incaricata dell’amministrazione, e l’indirizzo dei locali ove sono conservati i registri condominiali obbligatori.

Come chiedere al tribunale la revoca dell’amministratore: la mediazione

Come abbiamo anticipato anche un solo condomino, in presenza delle predette ipotesi, può presentare ricorso al tribunale per chiedere la revoca dell’amministratore. 

Si pone però un problema di carattere procedurale che ancora non è stato chiarito in modo inequivoco dalla giurisprudenza: prima di agire in tribunale è obbligatorio fare la mediazione?

Ci sono diverse sentenze che propendono per la soluzione affermativa: non si può fare la causa all’amministratore se prima non si è esperito il “tentativo di conciliazione” presso l’organismo di mediazione sito nella città del tribunale competente. 

Questo perché la mediazione si applica a tutte le controversie in materia condominiale e, in base alle disposizioni di attuazione del codice civile [2], per “controversie in materia di condominio” si intendono, tra le altre, quelle degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni per l’attuazione del codice tra cui, appunto, la revoca dell’amministratore. 

Dall’altro lato però c’è chi ritiene il contrario ancorandosi al fatto che la legge [3] è inequivoca nel disporre che la mediazione non si applica nei procedimenti in camera di consiglio, essendo proprio il giudizio di revoca dell’amministratore di condominio un procedimento camerale di tale tipo.

Qual è la soluzione corretta? La Cassazione sembra – ma non lo dice espressamente – sposare la tesi secondo cui la mediazione non è necessaria per chiedere la revoca dell’amministratore. Lasciando in nota le motivazioni dei giudici supremi [4] non si può fare a meno di osservare che l’attuale incertezza suggerirebbe un comportamento più prudente: in attesa di maggiori chiarimenti sarà meglio passare comunque dall’organismo di mediazione.

Procedimento di revoca dell’amministratore di condominio

Per revocare l’amministratore di condominio è necessario depositare il ricorso presso il tribunale più vicino del luogo ove si trova l’edificio. Il giudice convoca le parti in camera di consiglio; sente l’amministratore; emette un decreto motivato, che accoglie o rigetta la richiesta di revoca.

Contro il decreto è possibile presentare reclamo alla corte d’appello, entro 10 giorni dalla notificazione dello stesso alle parti.

Anche la corte d’appello decide in camera di consiglio, sentito l’amministratore.

In giudizio a difendersi può essere solo l’amministratore e non anche il condomino o gli altri condomini in suo appoggio.

Che succede se il giudice revoca l’amministratore di condominio?

Una volta revocato l’amministratore, il condominio deve poi provvedere a nominare un nuovo amministratore. L’assemblea delibera con il voto favorevole  di almeno 500/1000 e metà degli intervenuti + 1.

L’assemblea tuttavia non può nominare di nuovo lo stesso amministratore revocato né, secondo alcuni giudici, un suo familiare.  

Chi chiede la revoca dell’amministratore non può pretendere in automatico che il Tribunale provveda anche alla nomina di uno nuovo: spetta all’assemblea nominare l’amministratore in sostituzione di quello revocato giudizialmente [6].

La richiesta di nomina di un nuovo amministratore non spetta al giudice atteso che per il legislatore essa è di competenza dell’assemblea e, solo ove questa non vi provveda perché non trova un accordo, è dell’autorità giudiziaria. Ciò, anche per deflazionare le procedure giudiziarie.

La nomina del nuovo amministratore da parte del Collegio è l’extrema ratio: bisogna dar prova dell’impossibilità dell’assemblea di condominio di provvedere alla nomina del nuovo amministratore; il Tribunale non può sostituirsi all’organo assembleare in mancanza della evidente prova della impossibilità del suo funzionamento e della sua inerzia.

note

[1] Cass. sent. n. 1237/2018.

[2] Art. 71-quater disposizioni di attuazione codice civile

[3] Art. 5, comma 4, lett. f, (come sostituito dal d.l. n. 69/2013, conv. in l.n. 98/2013) del d.lgs. 4 marzo 2010 n. 28.

[4] In sostanza, la mediazione risulta obbligatoria in tutte le controversie afferenti il condominio negli edifici. Da tale previsione, per esplicita previsione normativa, sono sottratti i procedimenti per ingiunzione, inclusa l’opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione, i procedimenti per convalida di licenza o sfratto, fino al mutamento del rito, i procedimenti di consulenza tecnica preventiva, i procedimenti possessori, i procedimenti di opposizione o incidentali di cognizione relativi all’esecuzione forzata, i procedimenti in camera di consiglio e l’azione civile esercitata nel processo penale (Art. 5, comma IV, D.Lgs. 28/2010)

Ciò posto, si deve dare atto che il procedimento di revoca dell’amministratore è disciplinato dall’art. 64 disp. att. Cc, a mente del quale, la revoca giudiziale si propone con ricorso dinanzi al Tribunale il quale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.

Avverso il provvedimento del Tribunale è ammesso il reclamo alla Corte d’Appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione del decreto di accoglimento o di rigetto.

Al pari degli altri provvedimenti in camera di consiglio, anche quello di revoca giudiziale dell’amministratore è sprovvisto dei caratteri di definitività e decisorietà tipici delle sentenze, pertanto, non è suscettibile di acquisire forza di giudicato e, conseguentemente, non può costituire autonomo oggetto di impugnazione.

Secondo consolidato orientamento della Corte di Cassazione, è inammissibile il ricorso per cassazione, ai sensi dell’art. 111 Cost., avverso il decreto con il quale la corte di appello provvede sul reclamo avverso il decreto del tribunale in tema di revoca dell’amministratore di condominio, previsto dagli art. 1129 c.c. e 64 disp. att. c.c., trattandosi di provvedimento di volontaria giurisdizione; tale ricorso è, invece, ammissibile soltanto avverso la statuizione relativa alla condanna al pagamento delle spese del procedimento, concernendo posizioni giuridiche soggettive di debito e credito discendenti da un rapporto obbligatorio autonomo (Cass. Sez. 6 – 2, 23/06/2017, n. 15706; Cass. Sez. 6 – 2, 11/04/2017, n. 9348; Cass. Sez. 6 – 2, 27/02/2012, n. 2986; Cass. Sez. 6 – 2, 01/07/2011, n. 14524; Cass. Sez. U, 29/10/2004, n. 20957).

Se pur l’art. 71-quater disp. att. Cc precisa che per controversie in materia di condominio s’intendono, tra le altre, quelle degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni per l’attuazione del codice, tra i quali anche la revoca dell’amministratore, ex art. 64 disp. att. Cc, di contro, l’art. 5, comma 4, lett. f, del D.Lgs. 4 marzo 2010 n. 28, è inequivoco nel disporre che il meccanismo della condizione di procedibilità non si applica ai procedimenti in camera di consiglio, tra i quali rientra anche il giudizio di revoca dell’amministratore di condominio, procedimento camerale plurilaterale tipico.

Pertanto, sulla scorta della circostanza per cui il decreto con cui la Corte d’Appello – in sede di reclamo – non costituisce sentenza, «essendo sprovvisto dei richiesti caratteri della definitività e decisorietà, in quanto non contiene alcun giudizio in merito ai fatti controversi», non può costituire autonomo oggetto di impugnazione, fermo restando che il ricorrente può sempre far valere le sue ragioni attraverso un processo a cognizione piena il quale, tuttavia, non può essere considerato come un riesame del decreto (In tal senso da ultimo: Cass. n. 15706/2017).

Il procedimento di mediazione mal si concilia con quello di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio. E ciò innanzitutto perché, trattandosi di un procedimento in camera di consiglio, a mente dell’art. 5, IV co., lett. f, D.Lgs. 28/2010, la mediazione non dovrebbe applicarsi; in secondo luogo perché essendo conseguente a supposte “gravi irregolarità” dell’amministratore, non ci sarebbe nulla da mediare, salva l’ipotesi altamente improbabile che lo stesso “ammetta” le proprie responsabilità; infine, perché proprio per i caratteri di eccezionalità e urgenza del procedimento di revoca, essendo finalizzato ad assicurare una rapida ed efficace tutela ed una corretta gestione condominiale, nonché ad evitare il pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell’amministratore, per come ricordato dalla Suprema Corte, richiedere obbligatoriamente il preventivo esperimento della mediazione, con tutte le conseguenze in ordine di “tempo”, confliggerebbe con la ratio e con le esigenze di celerità cui è ispirato l’istituto della revoca giudiziale (così P. Accoti in “Revoca Giudiziaria dell’amministratore di condominio: dubbi della Cassazione sull’obbligo di mediazione”, in Quotidiano del Sole24Ore, Condominio, del 23.01.2018).

[6] Trib. Milano decreto n.  955/2018.

link all’art.

Guarda anche

Share This Post